Du er logget ind

Din profil kan bruges på Berlingske.dk, Business.dk og bt.dk, der alle er en del af Berlingske Media. Du kan altid logge ud eller opdatere dine oplysninger ved at klikke på dit profilnavn.

Sådan skal din bolig vurderes i fremtiden

En revolution er på vej til Skats fejlbehæftede og udskældte ejendomsvurderinger, der fastsætter skatteværdien for landet 1,7 millioner ejerboliger. På tegnebrættet er mere retvisende vurderinger baseret på omfattende GPS-data og overvejelser om at ændre fundamentalt på beregningem af grundværdier. Planerne kan dog også blive et brud med et hidtidigt forsigtighedsprincip.

Karen-Margrethe Pedersen, som bor i et nybygget hus i Charlottenlund, er endt med en skatteregning, der er dobbelt så stor, som ejere af sammenlignelige grunde på den anden side af Ordrup Jagtvej betaler.
Karen-Margrethe Pedersen, som bor i et nybygget hus i Charlottenlund, er endt med en skatteregning, der er dobbelt så stor, som ejere af sammenlignelige grunde på den anden side af Ordrup Jagtvej betaler.

Din bolig skal vurderes på en helt ny måde i fremtiden for at sikre, at det bliver mere retvisende. Glem alt om eksperter, der fysisk sætter skatteværdien af din bolig – fremtidens vurderinger til blandt andet landets 1,7 millioner boligejere bliver matematisk genererede og bygger på et sammensurium af data. Det er i hvert fald, hvad formanden for det regeringsnedsatte ekspertudvalg Peter Engberg Jensen har på tegnebrættet. I et interview med Berlingske fortæller Nykredits tidligere topchef for første gang om de tanker, ekspertudvalget gør sig om et nyt og mere retvisende vurderingssystem.

»Det bliver anderledes. Det gamle vurderingssystem er grundlagt i en tid, hvor den nuværende viden om data- og matematiske modeller ikke eksisterede. Systemet kan derfor laves helt om og moderniseres markant, så vi kan få et bedre system til vurdering af fast ejendom,« siger Peter Engberg Jensen.

En meget omtalt rapport fra Rigsrevisionen slog i august 2013 fast, at træfsikkerheden i det nuværende system er lav, og at tre ud af fire parcelhuse enten blev vurderet for højt eller for lavt i 2011. Skatteministeriet har erkendt, at titusindvis af landets 1,7 millioner boligejere på den baggrund er i fare for at have betalt forkert boligskat i årevis, og daværende skatteminister Holger K. Nielsen (SF) nedsatte derfor en ekspertgruppe, der skal komme med anbefalinger til, hvordan ejendomsvurderingssystemet kan gøres så retvisende, så danskerne igen kan få tillid til deres ejendomsvurderinger. I spidsen for arbejdet er netop Peter Engberg Jensen, der som mangeårig topchef i realkreditkæmpen Nykredit har arbejdet på at kvalitetssikre vurderinger af boligens værdi længe.

Én ting ligger helt fast: Det bliver ikke en tilbagevending til fortiden, hvor vurderingsmænd fysisk tog ud og beså danskernes boliger for at give en vurdering af skatteværdien – eller det er i hvert fald ikke, hvad ekspertudvalget forestiller sig.

»Glem det. Det er romantik at tro, det er det, der skal til. Tværtimod. Vi har ingen grund til at tro, at fysisk vurdering vil give større præcision end en maskinel vurdering for alle de ejendomme, der ikke er handlet. Fysiske vurderinger bliver subjektive, og de er kun gode til at finde de store fejl i systemet. Et matematisk system er langt bedre til at lave den mest retvisende vurdering til den store masse,« siger Peter Engberg Jensen og påpeger, at det i sidste ende er politikerne, der bestemmer, hvorvidt udvalgets anbefalinger bliver til virkelighed.

Et nyt vurderingssystem vil altså med stor sandsynlighed bygge på en række computer- og satellitgenererede data. For en række nye muligheder er kommet til, siden ejendomsvurderingssystemet sidst var under reel revision:

»I dag har vi en række objektive data. Hele landet er opmålt. Der er GPS-data for det meste, og vi har fra Google billeder af alle veje og alle facader af bygninger. Vi kan måle meget nøjagtigt, hvor langt din lejlighed ligger fra vandet, fra grønne områder eller fra en støjende vej. Vi får alle handelsværdier indberettet digitalt, så der er langt bedre sammenligningsgrundlag,« siger Peter Engberg Jensen og oplyser, at der er gode erfaringer med de maskinelle vurderinger fra finansielle virksomheder, blandt andet Nykredit.

Men selv om et nyt databaseret vurderingssystem vil kunne levere langt mere præcise vurderinger end det nuværende system, der bygger på en vurderingslov fra 1956, understreger Peter Engberg Jensen, at hverken danskerne eller politikerne skal sætte næsen op efter et vurderingssystem, der helt uden undtagelse rammer plet.

»At tro at vi kan konstruere en model, der rammer plet i alle punkter, er utopi. At kræve 100 procent præcise vurderinger for alle ejendomme vil være det samme som at kræve af Folketinget, at de med 90 mandater skal forsøge at ophæve tyngdeloven.«

Derfor forestiller han sig, at et nyt vurderingssystem skal være mere åbent omkring den naturlige usikkerhed, der vil ligge også i det nye vurderingssystem. Dette »bør kommunikeres klarere« for den enkelte boligejer i fremtiden, mener Peter Engberg Jensen og forestiller sig, at et nyt vurderingssystem arbejder ud fra et interval for ejendommens værdi:

»Man kan for eksempel forestille sig, at det til den enkelte boligejer oplyses, at den fastsatte værdi for ejendommen med meget høj sandsynlighed er i intervallet 2,8 millioner kroner til 3,2 millioner kroner, og at skatten vil blive beregnet af en skatteværdi på tre millioner kroner.«

Bliver disse tanker til virkelighed, vil det være et opgør med det forsigtighedsprincip, som har gennemsyret det gamle vurderingssystem. Her lægger vurderingsloven op til, at den overvejende del af ejendommene skal have en ejendomsværdi, der ligger i underkanten af handelsprisniveauet, og at vurderingen ikke kan overstige værdien i handel og vandel. Derfor har Skat tidligere trukket fem procent fra den beregnede vurdering for at være på den sikre side. Med den konsekvens at en række boliger bliver vurderet for lavt, som Rigsrevisionens rapport fra august 2013 viste. Hele 34 procent af de solgte parcelhuse i 2011 var vurderet mere end 15 procent under salgsprisen med for lav ejendomsskat til følge.

Peter Engberg Jensen pointerer, at en ejendomsvurdering ikke bliver mere rigtig ved at blive sat for lavt af forsigtighedshensyn:»Hvis man bare trækker ti procent fra den værdi, man egentlig når frem til, så er det jo en form for optisk bedrag. Det gør det ikke mere rigtigt. Tværtimod.«

Og der er behov for et opgør med forsigtighedsprincippet, hvis ikke skatteindtægterne fra boliger skal udhules. En undersøgelse foretaget af den uafhængige tænketank Kraka viser, at strenge krav om, at vurderingerne af boligerne ikke må overstige deres handelsværdi, kan presse Skat til at lave endnu mere forsigtige ejendomsvurdering, hvilket »vil medføre et yderligere nedadgående pres på boligbeskatningen«.

»Grundlæggende kan man ikke lave præcise skøn for, hvad et hus sælges til. Der vil være nogle, der ligger over, og nogle, der ligger under. Med en tilgang, hvor ingen må vurderes for højt, bliver man nødt til at lægge sig så lavt, at det går ud over skatteprovenuet. Hvis man vil omkring det, så lyder det fornuftigt at sige, at man fremover vil arbejde med et interval, hvor man skønner så godt som muligt, og hvor ejendomsvurderingen så ligger i midten af intervallet. Om det princip så kan finde politisk opbakning, er en anden sag,« siger Krakas direktør Jakob Hald, som er tidligere afdelingschef i Finansministeriet.

Allerede nu vækker forslaget da også bekymring hos Det Konservative Folkeparti.

»Hvis det bliver regeringens forslag, vil vi være imod. Vi synes hellere, at man skal være ti meter på den rigtige side af hegnet end en smule på den forkerte side, så danskere risikerer at komme til at betale for meget i skat. Det er der risiko for med dette forslag,« siger skatteordfører Brian Mikkelsen.

En retvisende, computergenereret modelberegning kræver gode data. Derfor lægger Peter Engberg også op til et kvalitetscheck af de ejendomsdata, der ligger i Bygnings- og Boligregisteret – de såkaldte BBR-data, som angiver bygningens boligareal og længe har mødt kritik for at være unøjagtige.

Det er i dag boligejerne selv, der har ansvaret for, at de rette mål for boligareal bliver indberettet til Bygnings- og Boligregisteret, men der er store problemer med upræcise data for boligarealer, oplever landets ejendomsmæglere.

»Vi oplever, at BBR-data ofte ikke stemmer overens med virkeligheden, når vi kommer ud og skal vurdere en bolig. Dermed har borgeren heller ikke en eksakt ejendomsvurdering og et korrekt billede af, hvor stor ejendomsskatten skal være. Noget af det skyldes uvidenhed hos den enkelte borger, som ikke ved, at man skal anmelde det til sin kommune, når man udvider sin bolig,« siger Torben Strøm, formand for Dansk Ejendomsmæglerforening.

Også Skats vurdering af grundværdierne er blevet kritiseret. Grundværdierne er således omdrejningspunktet i en retssag om et sommerhus ved Gershøj Strand i Kirke Hyllinge på Sjælland, som ikke kun har vakt stor opmærksomhed i danske medier, men også kan ende i Højesteret. Retssagen, som foreløbig har varet i mere end fem år, udspringer af, at Skat ved vurderingen af 234 sommerhuse i Kirke Hyllinge undlod at nedsætte grundværdien, selv om priserne var faldet på ejendommene i sommerhusområdet. Skat nedsatte nemlig kun værdien af bygningerne, som normalt ikke har stor skattemæssig betydning på grund af skattestoppet fra 2001.

Skatteadvokat Eduardo Vistisen har ført sagen, og han opfatter generelt grundværdierne som fejlbehæftede.

»Det er meget tvivlsomt, om de er beregnet rigtigt. Den grundværdiberegning, som man har haft, er fejlagtig,« siger han.

Men måden, som Skat vurderer grunde, kan også stå over for fundamentale ændringer i et nyt vurderingssystem, fortæller Peter Engberg Jensen.

»I princippet fastlægges grundværdien ud fra, at landet er inddelt i mere end 60.000 områder, indenfor hvor man så spejler priserne for de ubebyggede grunde til at fastsætte grundværdien. Men man kan overveje, om det overhovedet er en rigtig rækkefølge. I dag er der så få ubebyggede grunde til salg, at det ikke giver meget mening at gøre. Derfor indgår det i vores overvejelser, om man i stedet kunne lave et system, hvor man går ud fra handelsværdierne i de forskellige områder. Når man trækker værdien af huset på grunden fra handelsværdien, må det naturligvis give værdien af grunden. Ikke bare teoretisk, men helt konkret. Dermed vil man kunne lave et større sammenligningsgrundlag for fastsættelsen af grundværdien helt generelt, og det er min overbevisning, at man på den måde kan gøre det mere retvisende, end det er i dag,« siger han.

Skatteadvokat Eduardo Vistisen mener dog ikke, at den løsning klarer skærene alene.

»Det kræver en ny metode til at beregne bygningsværdier, fordi den måde, man gør det i dag, tager afsæt i, at man kender grundværdien – og er det ikke lige så svært at beregne bygningsværdierne som grundværdierne? Hvis man bare tager udgangspunkt i, at en bygning har samme værdi, uanset hvor den ligger, så vil det betyde markante stigninger i grundværdierne i nogle regioner, eksempelvis i hovedstadsområdet,« siger han.

I oktober 2013 beskrev Berlingske store forskelle i beskatningen af grundværdien. Et eksempel var det nybyggede kvarter Jagtvænget i Charlottenlund, som er endt med en skatteregning dobbelt så høj som på sammenlignelige grunde på den anden side af Ordrup Jagtvej. Forklaringen er en lovteknisk labyrint, som betyder, at de seks villagrunde på Jagtvænget stadig efter udstykningen har samme såkaldt skattemæssige basisår som Travbanen, som de er udstykket fra. Rent teknisk betyder det, at det skatteloft, som VK-regeringen indførte på grundskylden i 2001, først gælder for grunden i 2008 – og ikke i 2001, som for andre sammenlignelige grunde i området. Det er dét, der gør grundskylden dobbelt så høj som forventet – og dobbelt så høj som på den anden side af vejen.

Dét problem løser idéen om at ændre beregningen af grundværdien ikke, lyder det fra Karen-Margrethe Pedersen, som er en af de boligejere, der er kommet i klemme.

Forhenværende skatteminister Holger K. Nielsen lagde i efteråret op til at adressere problematikken ved et serviceeftersyn af vurderingsloven, men ifølge Karen-Margrethe Pedersen kræver det et politisk gennemsyn af reglerne om regulering af den skat, der betales af grundværdien.

»Vores grundværdi er sat rimeligt, men problemet for os er, at man har lavet det halve skattestop. For det er jo det, der betyder, at man i dette område kun bliver beskattet af det halve af grundværdien. Men fordi vi er en nyudstykket grund, så betaler vi skat af hele grundværdien. Vi vil bare gerne beskattes ligesom de andre,« siger hun.

Formanden for ekspertudvalget lægger ikke skjul på, at de tanker, som Berlingske i dag kan løfte sløret for, ikke er en fuldstændig liste over ekspertudvalgets forslag, når deadlinen for arbejdet nås 1. juni. Langt fra alle er dog begejstret over udsigten til et moderniseret ejendomsvurderingssystem. Heller ikke selvom det bliver mere retvisende, mener Allan Malskær, landsformand i Parcelhusejernes Landsorganisation, som forlængst har givet ekspertudvalget klar besked:

»Det hjælper ikke, at man tager en gammel folkevogn og sætter en ny motor i, der viser, at den kan køre 240 km/t, når bremserne ikke virker. Vurderingssystemet er en dødsracer. Man skal bygge en hel ny bil,« siger Allan Malskær, der er fortaler for at droppe ejendomsvurderingerne og erstatte systemet med en afgift, der henter det samme skatteprovenu blandt både ejere og lejere, i stedet for ejendomsværdiskatten som Parcelhusejernes Landsorganisation opfatter som »en misundelsesafgift«.

Skatteminister Morten Østergaard (R) har ikke ønsket at stille op til et interview, men han skriver i en SMS til Berlingske, at han glæder sig til at modtage ekspertudvalgets anbefalinger:

»Indtil da er min eneste kommentar, at jeg ser det som en af mine vigtigste opgaver at genoprette danskernes tillid til, at ejendomsvurderingerne er rimelige, og at man kun betaler den skat, man er forpligtet til. Det tror jeg, rigtig mange danskere er enige med mig i.«

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer.

Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

For få adgang til indhold på Berlingske.dk skal du tillade visning af annoncer på Berlingske.dk. Se hvordan du gør her..

Tak for din forståelse.

Hov! Hvor blev min artikel af..!?

Du er træt af reklamer. Vi ved det godt! Men de betaler for den artikel, du sidder og læser. Vi vil derfor sætte stor pris på, at du tilføjer Berlingske.dk til din adblocker's "whiteliste".

Tak for din forståelse.