Du er logget ind

Din profil kan bruges på Berlingske.dk, Business.dk og bt.dk, der alle er en del af Berlingske Media. Du kan altid logge ud eller opdatere dine oplysninger ved at klikke på dit profilnavn.
Kommentar

Med Carsten Hansen på andelsbolig-køb

Boligministerens hovedargument mod at ophæve maksimalprisen på andelsboliger er et embedsmandsnotat, hvori man postulerer, at boligpriserne vil gå amok, hvis man ændrer loven. Har han overhovedet forstået principperne i et frit marked?

»Ministeren har i hvert fald ikke med sine beregninger ført et bevis for, at overgangen vil medføre væsentlige bølgeskvulp på boligmarkedet. Tværtimod vil det formentlig medføre, at en potentiel boble i ejerlejlighedspriserne dæmpes på en naturlig måde til gavn for lige præcis hans egne vælgere.« Foto: Niels Ahlmann Olesen
»Ministeren har i hvert fald ikke med sine beregninger ført et bevis for, at overgangen vil medføre væsentlige bølgeskvulp på boligmarkedet. Tværtimod vil det formentlig medføre, at en potentiel boble i ejerlejlighedspriserne dæmpes på en naturlig måde til gavn for lige præcis hans egne vælgere.« Foto: Niels Ahlmann Olesen

Jens Frederik Hansen, cand. jur., Diploma of Legal Studies
Jens Frederik Hansen, cand. jur., Diploma of Legal Studies

Boligminister Carsten Hansen har ikke lyst til at ophæve maksimalprisen på andelsboliger. Derimod har han en ubændig trang til at ophæve naturloven om udbud og efterspørgsel, altså at priserne stiger på varer, som mange vil have, og omvendt falder, når få vil have varen. Og hvad der i denne sammenhæng er endnu vigtigere, at prisen på én type vare kan afhænge af, om man kan få en anden vare med samme funktion. Kort sagt, at hvis prisen på rugbrød stiger eller falder, vil det også påvirke prisen på franskbrød, knækbrød og alle mulige andre brød.

I et samfund, hvor alle priser som udgangspunkt er frie, er det egentlig lidt mærkeligt, at ministeren mener, at det er tilhængerne af en liberalisering, der skal have bevisbyrden for, at loven bør ændres. Det burde rettelig være ham selv som tilhænger af en undtagelse fra de almindelige regler, der skulle forklare, hvorfor hans synspunkt er fornuftigt. Men det ville han nok få lidt svært ved, hvis han ikke må snyde på vægten.

Carsten Hansens hovedargument mod en ændring er nemlig et embedsmandsnotat, hvori man postulerer, at boligpriserne vil gå amok, hvis man ændrer loven. Men som alle embedsmandsnotater, er også dette et nøje udvalgt udsnit af sandheden, hvor man indbygger nogle forudsætninger for sine regnestykker, så man får de ønskede resultater. Og så er opgaven for læseren jo at finde de steder, hvor kæden hopper af. Man skal med andre ord ikke læse notatet, men derimod finde det, som ikke står i notatet.

Allerførst kan man bemærke, at den udgave om notatet, som inden folketingsdebatten blev refereret i Berlingske, men ikke givet til folketingsmedlemmerne, var blevet temmelig åbenlyst redigeret. Fra talerstolen erklærede ministeren, at man fik samme resultater efter to forskellige regnemetoder, men i notatet var den ene klippet ud. Formentlig fordi den var åbenlyst for søgt. Der er altså grænser for, hvor meget hans embedsmænd kan lægge ryg til. Og det er da rart at vide.

De tal, som Berlingske havde fået, indeholdt imidlertid nogle åbenlyse fejl – eller skal vi sige ‘bemærkelsesværdige antagelser’. Det er måske lidt teknisk, men giver et morsomt indblik i embedsmænds regnemetoder.

Ministeriet regner med, at hvis priserne på andelsboliger bliver givet fri, vil de stige til nøjagtig samme niveau som ejerlejligheder. Samtidig fortæller man, at ca. halvdelen af andelsboliger i dag sælges under maksimalprisen. Det siger sig selv, at bare fordi priserne slippes løs, så vil den halvdel af lejlighederne naturligvis ikke stige – for så ville de allerede være steget.

Regnestykket bygger også på en forudsætning om, at folk er villige til at betale det samme for en andel som en ejerlejlighed. Det holder ikke i praksis. Hvis man undersøger sagen nærmere, er det sjovt nok sådan, at købere i praksis er villige til at betale henved 20-25 pct. ekstra for en ejerlejlighed – og det er vel at mærke regnet som den månedlige udgift ved at bo i lejligheden. Den forskel skyldes i første række de bindinger, der er på andelslejligheder: de kan ikke bruges til forældrekøb, man er underlagt mere kontrol fra foreningens bestyrelse, og naturligvis at videresalgsprisen ikke er fri.

Jeg synes egentlig, det er imponerende, at hvis et par helt almindelige købere skal vælge mellem to helt ens lejligheder, der er hhv. ejer- og andelslejlighed, er de – omregnet til kontanter – villige til at give flere hundredtusinde ekstra for at slippe for andelen! Og så har vi end ikke regnet på, at når lånene i en andelslejlighed er dyrere, fordi man kun kan få banklån og ikke realkredit, må priserne automatisk blive lavere.

Der er heller ikke taget højde for, at andelslejligheder typisk har en noget ringere boligstandard. Der findes f.eks. ingen ejerlejligheder uden eget toilet, men en hel del andele med delelokum.

Derudover er det jo sådan, at man ved andelsboliger kan sælge forbedringer, som er foretaget inde i lejligheden. Det kan sagtens handle om et par hundredtusinde kroner. Dem har ministeren heller ikke indregnet.

Konklusionen på en læsning af ministerens påstande om priserne er, at hans beregninger i hvert fald ikke kan bruges til ret meget. Dermed ikke sagt, at priserne vil være konstante. Der vil givetvis være en række meget attraktive boliger, som vil stige i pris. Hvor meget kan man bare ikke spå om. Og reelt er der jo ikke tale om prisstigninger, men om, at boligerne bare indhenter det efterslæb, som årtiers stadigt mere omfattende lovregulering har medført.

Hvis man har lidt historisk overblik, er det tydeligt, at maksimalprisreglerne over årene konsekvent er blevet mere småtskårne. Oprindelig skulle priser på andele bare være rimelige, i dag diskuterer man, om et køleskab er tre år eller to år og 11 måneder, fordi det giver en prisforskel på nogle få hundrede kroner!

Udviklingen mod stedse mere hysteriske detailbestemmelser kan kun stoppes på én måde, nemlig ved at give priserne fri. Og ministeren har i hvert fald ikke med sine beregninger ført et bevis for, at overgangen vil medføre væsentlige bølgeskvulp på boligmarkedet.

Tværtimod vil det formentlig medføre, at en potentiel boble i ejerlejlighedspriserne dæmpes på en naturlig måde til gavn for lige præcis hans egne vælgere.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer.

Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

For få adgang til indhold på Berlingske.dk skal du tillade visning af annoncer på Berlingske.dk. Se hvordan du gør her..

Tak for din forståelse.

Hov! Hvor blev min artikel af..!?

Du er træt af reklamer. Vi ved det godt! Men de betaler for den artikel, du sidder og læser. Vi vil derfor sætte stor pris på, at du tilføjer Berlingske.dk til din adblocker's "whiteliste".

Tak for din forståelse.